关键词：租金承压

2023 年以来，上海办公楼市场由于大量的新增供应以及部分租户的续租和成本控制需求，入驻率和租金表现持续承压。

仲量联行数据显示，三季度上海中央商务区租金环比下跌 1.2% 至 8.9 元每平方米每天，而非中央商务区租金环比下跌1.8% 至 5.7 元每平方米每天。随着 2024年的新增供应入市，上海办公楼租金恐将继续承压。

仲量联行上海商业地产部资深董事兼华东区零售地产部总监黄臻表示， 2024年， 上海办公楼市场仍有大体量入市，由于供求的关系， 市场的租金将进一步承压。“但值得注意的是，这种情况也为租户提供了一个有利的窗口期，以满足他们的搬迁或升级需求。由于租金走低以及供应充足， 租户有机会寻找到更适合他们需求的办公空间。”

在这种市场环境下，黄臻认为，上海办公市场的一些板块预计将更加受到租户的青睐，其中包括北外滩、徐汇滨江和苏河湾等区域。

关键词：降价策略

年末已至，写字楼项目出租率并未达 到年初设定目标的业主，心态往往会发生 变化。在竞争激烈的当下，部分业主会采 取更灵活的租金优惠，比如“以价换量” 策略，以提升项目竞争力，吸引原有租户 续租及新租户入住。

对此， 黄臻认为， 在当前市场条件下，供应的压力加之短期需求的弱复苏将继续压制业主的议价能力。“不过，对于主力大面积租户来说，这种市场环境提供了谈判和协商的机会，他们可以更好地满足自身的需求和标。” 他补充说， “他们可以更容易地争取到更具竞争力的租赁条款，例如租金的下调、租期的延长或缩短、灵活的租约条款等，以适应自身业务的变化或发展计划。”

关键词：LEED 认证

近年来，上海甲级写字楼市场中，LEED 占有率正在逐年上升，截至今年10 月，上海 70%的甲级写字楼已经拥有LEED 认证，居全国之首。

“我们发现新建甲级写字楼通过 LEED 认证验证自己的可持续设计水平，已经从原先的可选项变成‘必选项’，是新盖办公楼的标配， ”LEED 北亚区副总裁王婧认为， “根据近几年的统计趋势判断，我们有理由相信到2024 年，上海甲级写字楼中拥有LEED 认证的比例还会继续上升。”

而随着一线城市的写字楼市场进入存量时代，绿色焕新也逐渐成为办公楼业主吸引优质租户时最亮眼的竞争力。

截至 2023 年10月底， 在中国所有参与LEED 认证并运用 O+M 体系（LEED 体系中针对既有建筑类型进行升级焕新的一个分支）的建筑空间类型之中，写字楼占到近50%。王婧指出：“上海存量写字楼运用LEED O+M体系在过去5年间整体呈现上升态势。尤其是在过去几年大家对健康越来越关注之后， 到 2022 年达到了一个峰值。”

LEED O+M在中国市场的火热，也有多重驱动因素。从大环境上看，中国是世界上既有建筑和每年新建建筑量最大的国家之一，要助力实现“2030实现碳达峰、2060 实现碳中和”的宏伟目标，全产业必须重视全生命周期减碳，既有建筑的转型已经迫在眉睫；站在资本与金融的角度，中国已初步形成支持绿色金融发展的政策体系和市场环境，且投资者和市场对企业ESG 的要求，也促使开发商、城市运营商们将绿色建筑策略融入在企业可持续发展规划中；立足消费者的层面，如今人们对于健康的室内空间的高需求、员工和租户对办公空间的安全环境的期望，也驱使着既有建筑的升级焕新。

因此，王婧认为，从这些驱动因素上看，2024 年，存量写字楼绿色焕新的数量会越来越多。

关键词：绿色租约

近年来，越来越多写字楼开发 商和业主逐渐认识到，节能减排不是一家企业可以完成的，写字楼租户的碳排放，也影响着项目本身的减排行动。

“现在越来越多业主会和租户签订绿色租赁条约，用更加明确、透明和规范的方式促进租户减排， 这样一方面租户的费用可以降低， 另一方面，业主也可以降低建筑整体碳排放，” 王婧透露，LEED 所在的北亚区办公室就与瑞安办公签订了绿色租赁条约，可以通过降低能耗实现租金上的激励机制，彼此都获益，这也是国内首个办公市场的绿色租赁。

无独有偶，吉宝静安中心（PAC）近日也推出了绿色租约和低碳伙伴 计划，通过针对企业及个人绿色行 为的奖励机制，共同促进可持续未来。

节能环保、绿色低碳发展已成为当下全球发展的热点话题，绿色租约或将成为上海办公楼市场一大新兴趋势。