政策端：留有余力

回顾 2023 年的上海楼市，政策是绕不开的话题。尤其是三季度以来，各地延续调控宽松态势，上海也迎来“认房不认贷”等政策利好。然而，市场人气的回归不可能立竿见影，新政出台可以释放一部分需求，但和以往相比弹性毕竟有限。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华认为，尽管政策效力随时间推移递减，但楼市下行速度有所缓和，“上海后续在限购、限贷、限价等方面仍有较大政策出台空间，为应对明年或将到来的挑战及不确定性，留有足够的政策余力。”

上海中原地产市场分析师卢文曦同样表示，展望 2024 年的上海住宅市场，政策方面可能还是会放松一点，“现在的矛盾是改善需求释放不充分，市场流动性不好。限购这一方面也可能会有所放松，让一部分二手房交易流动起来，进而推动新房的销售。”

中指研究院在其最新报告中也指出，从政策趋势上看，需求端降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能。

市场端：整体趋稳

临近年末，上海新房住宅市场明显加快了推盘节奏，第十、第十一、第十二批次楼盘接踵而至，尤其第十二批次更是创造了供应间隔最短的记录，距十一批仅相差 16 天。

唐华向《东地产财经周刊》指出，回顾近三批次的入市新房，的确有小步快跑，节奏加快的趋势，“但从市场数据来看，整体仍趋稳。”

今年以来，上海已官宣十二个批次新房，全年将近 86368 套房源入市，对比去年八个批次 94310 套， 尽管新房入市节奏加快了，实际入市房源量却减少了 8%。

“上海楼市正在经历一个理性回归的过程，市场短期震荡与客户 暂时观望，都是市场趋于理性的正常表现。鉴于地段、配套、资源等多重因素的影响，上海住宅市场的稳定性是有所保障的。”唐华补充说， “2024 上半年上海楼市或仍处于市场调整阶段，下半年有望在各方面政策调整及激励下，呈现稳中向好态势。改善型住房需求、人口流动带来的新住房需求将获得合理的释放，购买热情逐步被修复，上海楼市将迎来新的机遇。”

产品端：分化加剧

随着沪上新房住宅市场的供应放量，市场竞争也在不断加剧，楼盘分化趋势也越来越明显。

“最近沪上新房住宅供应一直处于高位运行，临近年底房企资金回笼意愿又强。但是从当前交易来看又显示出一丝疲软，新增客户量减少同时，已经处于市场中的买家在不断消耗，新房的购买力受到考验。”卢文曦认为，年底这波入市的新盘注定面临较大竞争压力，入围分数低于市场预期会变得普遍， 甚至不排除中心区的楼盘出现打折促销的可能。

唐华也告诉《东地产财经周刊》， “高积分”、“高倒挂”的情况或将逐渐淡出上海住宅市场， “我们可以看到市场对于楼盘的认知及购买需求也在悄悄发生改变。以豪宅市场来看，高端住宅已经不单纯以地段及装修作为评判标准，随着不同片区规划的定位与发展，客户选择更多，市场认知也随之转变，仅以地段作为卖点，缺乏产品力和服务的项目将要接受更多考验。”

正因如此，今年部分中心地段的楼盘在正式开盘时，积分并没有之前预料中的高；而一些虽地处外围，但规划、交通、配套已经十分明确的品质楼盘， 却触发了高积分。 事实上，随着供需关系的转换，购房者拥有的选择权更多，综合能力更佳的项目更易脱颖而出，楼盘分化的形势或将进一步加剧。

拿地端：集中度提升

2023年以来，随着上海住宅市场的平淡，一向坚挺的上海土地市场也开始分化， 民营企业相对落寞， 国央企集中度进一步提升。

10月11 日及12 日，上海第三批上半场集中供地7宗地块全部成功出让，总土地出让金197亿元， 参拍房企均为国央企。

10月24日及25日，上海第三批下半场集中供地10宗地块全部成功出让， 总土地出让金478.8亿元，10宗地块同样全部由国央企竞得。

12月5日，上海第四批集中供地首轮公告地块开拍，有7宗地块全部落入国央企手中，另一幅杨浦区平凉社区01D4-04地块则由华丽家族联合央企保利置业获得。

《东地产财经周刊》注意到，今年上海三批次土拍首次执行“高品质建设”竞价环节，地块报价至最高限价后， 转入竞报“高品质建设” 阶段，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”。部分热门地块最后都以绿建+公租房的形式竞得。由此可见，随着上海土拍市场利润空间的不断压缩，资金实力雄厚的国央企在拿地方面更具优势。

可以想见，待这些地块项目在2024年上市之时，国央企在上海楼市中的占比将进一步扩大。届时，众多楼盘之间产品品质的比拼也将愈加激烈。