新政带动大湾区楼市局部轻微复苏

         近日，仲量联行发表《2023大湾区住宅指南》指出，粤港澳大湾区11个城市于今年相继调整楼市政策后，内地大湾区城市出现局部轻微复苏的情况，澳门则呈价跌量增的趋势，香港楼市仍然疲弱，各地复苏步伐仍然缓慢，2024年大湾区各地楼价可能仍将面对下行压力。

内地购买力集中优质新盘

        今年9月起，内地实施“认房不认贷”、调低住房贷款利率等政策，部分大湾区内地城市也推出地方性楼市调控政策优化细则，如广州放开了番禺区、黄埔区、花都区、增城区、从化区以及部分白云区的限购，成为首个放松限购的一线城市；东莞、佛山则放宽港澳居民购房条件等。一系列措施释放市场购买力，加上发展商于“金九银十”期间积极促销楼盘，带动9月广州、佛山和东莞三个城市新盘成交量分别按月增加60%、19%及219%，其余大部分大湾区内地城市均在10月迎来销量滞后性增长。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“受资产安全意识增强影响，置业人士对资产实际价值的重视程度持续上升。因此，大湾区内地城市新盘成交量增长集中在物有所值的优质楼盘，导致两大变化：其一是以未来发展概念为主要卖点的楼盘对买家吸引力减弱，截至10月末，中山南朗镇(包括马鞍岛)新盘平均楼价两个月内下滑10%；另一变化是二、三线城市的购买力持续转移至核心区，如禅城、南海、顺德占佛山十月新盘总成交量的75%，而中心城区、滨海片区及松山湖片区占东莞十月新盘总成交量的 80%。”

受政策影响，大湾区内地城市二手市场交易成本有所下降，二手市场涉及换楼需求的交投增多。其中中小型住宅市场受惠复苏较高端住宅市场更为明显。10 月广深佛莞四个城市的二手住宅成交总量分别按月增长57%、16%、5%、4%。

港人北上置业回升

总体来说，大湾区内地城市楼市呈现局部轻微复苏的趋势，但依然面对下行压力。

不过，《东地产财经周刊》香港新闻中心注意到，通关、内地放宽限购令、楼价下跌、汇率变化等因素，导致更多港人开始在大湾区内地城市置业。

“当中以深圳、广州及中山为热门选择，”曾丽补充说，“他们购置住宅自住的比例较疫情前上升。惠州、中山等地适宜养老度假的经济型海景楼盘受到不少青睐。除了深圳口岸附近楼盘受香港买家追捧外，随着铁路交通网络更加便捷，龙华、龙岗等楼价更低的北部地区也受到更多关注。”

反观香港市场，受按息高企的影响，香港住宅市场于年初短暂回暖后出现量价齐跌的情况。

据悉，在按揭利率上升的环境下，香港住宅市场对几轮按揭规定调整的反应冷淡。2023年三季度，各大银行如汇丰和中银香港将最优惠利率上调12.5个基点，并将以香港银行同业拆息按揭为基准的按揭利率上限提高50个基点至4.125%，且降低按揭现金回赠。第三季度中小型住宅资本值环比下跌2.5%。

仲量联行香港研究部资深董事钟楚如指出：“尽管10月施政报告放宽住宅印花税，但未能为楼市注入动力。一手市场交投未见回升，在施政报告公告后的两周内，主要新盘的首日出售率仅24.6%，而在第三季推出的主要新盘的首日出售率为 73.9%。”

11月21日消息，新鸿基地产的住宅项目YOHO WEST公布首张价单，平均售价为每平方英尺10888港元，创六年来新盘首批价格新低。

澳门楼市价跌量增

澳门楼市则受到高按揭息率及公营房屋显著增加的影响，成交量同样低企。去年住宅成交量按年减少约50.6%后，今年首三季的成交量与去年相若，市场表现低迷。但在发展商减价促销下，料全年成交量较去年微升。

仲量联行澳门总经理唐伟乐指出：“澳门于11月调整楼市措施，包括减免印花税、放宽豪宅按揭贷款比例等，将有助于豪宅市场气氛好转。不过，由于明年实施的新政策下，购买800万澳门元以下住宅的买家需要通过澳门金管局的贷款压力测试指引，最高可获七成按揭，较现行的最高九成及八成按揭低，令部分发展商赶在新政前主动减价促销；导致二手市场减价出售单位，住宅市场出现价跌量增的趋势。明年楼价仍有下调压力。”

明年楼市复苏或趋缓

展望明年楼市走势，曾丽认为：“内地有充足政策空间可以促进热点市场的购买力逐步释放，从而带动整体楼市气氛好转，但在供需基础因素已改变的情况下，楼市复苏步伐将较为缓慢，且高端市场恢复速度恐将落后于中小型住宅市场。”

而广州高端二手住宅资本价格近期继续承受下行压力，预期随着房地产政策逐渐发挥作用，一定程度上将提高市场信心，2024 年高端二手住宅资本价格有望回稳；深圳高端二手住宅资本价格未来数季将持续下跌，明年中后期楼价有望企稳，高端市场内部表现也将持续分化，总价三千万以上的项目抗跌能力相对较强。

钟楚如则预期，明年香港豪宅市场在高息及不良资产抛售压力下，价格将进一步下调，但租赁市场则受惠于本地租赁需求增加和非本地人才流入，市况及租金表现可望改善。

东地产香港新闻中心 罗正锋