房地产的春天还会远吗？
2023年行将结束之际，已经持续下行四年的房地产市场，似乎并没有迎来转机。
房地产的冬天仍是萧条底色，那令人欲眼望穿的行业复苏，迟迟未来。
在信心极度匮乏的当下，一个尖锐的问题随之而来，房地产业还有春天吗？
答案，在历史的进程中。
诚然，就整个行业而言，当前的房地产仍处萧条期，整个行业温度可谓寒意森森。萎靡不振的销售端、未见改善的融资口，稳健房企不时出现的股债双杀，以及靠央企和地方国资勉力支撑的土地市场……、一切似乎都表明，房地产复苏仍然言之过早。
更要命的是，这一次的行业运行节奏，打破了过往的周期规律。在过去二十年的行业高速发展中，行业周期规律有迹可循。总体的运行节奏可简单概括为：楼市火爆——经济过热——房地产调控——楼市萧条——经济下行——放松调控——楼市回暖……至此，新一轮的循环开始。
而这一次，政策调控放松，金融政策全面向好，一些城市出台了不同程度的刺激政策，但楼市短暂的回光返照之后，重新回到下行通道。以往期待的楼市回暖，“金三银四”、“金九银十”全部落空。
各式悲观论调充斥坊间。人口论视角的老龄化人口结构、社会行为学视野的年青人报复高房价、金融货币视角的资产泡沫……所有看似合理的解释，掩盖了行业的基本原点：社会价值创造与市场需求。
不妨问两个简单问题：社会经济还需要房地产吗？住房需求都被满足了吗？
其实并不难回答。
如果以另一个周期性行业——煤炭作对比，可以看到极其相似的周期演进。
同样是资本密集，同样是价格波动影响终端需求的行业，煤炭的最近一轮兴衰周期，是房地产最好的参照。
其实，只需将地产大亨的名字换成煤老板，相似的剧情已经演过一遍。2011年后，煤炭价格逐级走低，加上行业调控，煤老板成为欠债跑路、老赖的代名词，一大批小煤企消失，煤矿企业家跳楼传闻频发，情形与近几年的地产业，何其相似。2015年底，煤炭价格跌至历史低位，但那个煤炭业最寒冷的冬天，却是新一轮繁荣的开端。此后七年，煤价最高涨十倍，股价翻十番，煤炭企业成为沪深两市中业绩最好，表现最佳的行业板块之一。不过，这七年中，至少有九成的中小煤企消亡。其后迎来的先打钱，后发货的煤炭卖方市场，只属于行业幸存的少数玩家。
回到当下的房地产业，市场需求还存在吗？答案是肯定的。那些刚性需求、改善性需求，并没有消失。只是因宏观经济不振，消费者信心不足，相关需求被延迟。当楼市下行，买涨不买跌的心理驱动下，购房人的需求被推迟，但在一个供给条件受限的市场中，相应的需求其实会逐步累积；另一方面，由于开发端的整体放缓，很多高杠杆房企，早已丧失补库存能力，市场的新房供应也在快速萎缩。
换句话说，当下的楼市供需局面，随着时间的推移，将会逐步走向均衡，最终由再由买方市场发展到卖方市场。
在前述基本事实与推理逻辑下，行业的中长期发展有基本面支撑。当下的现实问题在于，什么时候行业会迎来复苏？
具体的时点很难预期。正如一场突如其来的疫情，打断了房地产的正常运行周期一样；也可能，将会有一次外在因素，引发楼市的突然向好，从而导致小周期回暖向中周期复苏的演变。比如货币政策的宽松，经济数据的向好，甚至可能是美联储重新开始撒钱。
因此，在一个调整了四年的行业，在一个急剧下行的冰点。重新审视行业，在活下去的同时，未雨绸缪布局复苏，才是一个周期行业的正确选择。归根结底一句话：没有一个冬天不可逾越， 没有一个春天不会来临！（《东地产财经周刊》2023年12月刊发，作者王健生）
