绿城股价大跌背后

稳不住的房企股价，托不住的楼市销量，隐约走来的债务灰犀牛……焦虑的地产股投资者，正在等待行业否极泰来。

绿城中国股价再度大跌。

10月21日，绿城中国（03900.HK）股价报收于11.48港元，跌幅为6.67%。此前一天，10月20日，绿城中国股价暴跌12.14%。至此，在过去一个月的时间内，绿城中国的股价由最高18.50港元跌至最低11.22港元，近一个月跌幅逾37%。这也是该公司近两年内出现的最快区间跌幅。

这样的下跌幅度，在央企类房地产上市公司中极为罕见。相比之下，在近一个月内，华润置地、中国海外发展、万科、保利地产等一众央企，跌幅均在10%以内。

不过，2022年3月初，绿城中国也有一轮显著下跌，但公司股价随即展开了强劲上涨，并在短期内实现低位至高位接近100%的涨幅。但眼前的这次下跌，所处环境与3月初有极大不同，当时的内房股，因政策边际改善，展开了强劲的反攻态势，具有弹性的央企、国企类上市房企，表现均远超预期。但当下的市场，政策红利效应正在边际递减。

眼下值得注意的房地产相关政策，仍是房企的再融资新政。

10月20日，有官方媒体报道称——证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。

尽管这与主业为房地产的上市企业并无实质关系，但这在一些市场投资者眼中，成为涉房类企业再融资政策逐步放松的先行信号。

此外，近几个月，全国各地大量城市出台各种楼市松绑政策，但短期效果似乎并不明显。在经济持续下行背景下，稳楼市的重要性将随时间流逝而日益凸显。

绿城中国股价下跌背后，公司基本面并未发生显著变化。

中金公司认为，绿城中国9月销售表现暂时走弱，技术性因素也加剧股价波动，这是该公司近期股价下跌的主因。不过，在楼市销售整体萎靡的背景下，绿城中国的表现仍处行业平均水平，并未出现销售断崖式下跌的状况。9月份，销售金额约为157亿元。今年前三季度，绿城合同销售金额约1423亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约为782亿元。 

对具有国资背景的房企而言，保交楼背景下，代建业务的增长，是资本市场关注的一个投资题材。在代建项目方面，9月单月，绿城合同销售金额约114亿元。今年前9个月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约400万平方米；合同销售金额约为545亿元。按此趋势，该公司全年销售额下滑幅度可能达到20%。但与同行相比，仍然是个说得过去的数据。

事实上，相比于大多数房企，绿城中国在过去三季度在土地市场上有所斩获，一旦未来市场回暖，库存结构合理的企业将首先受益。但在一个正负反馈被加强的资本市场中，股价的大跌，往往是债务危机的开始。

一个值得关注的问题是，绿城中国的大跌，会是央企超级信用加持类企业褪去光环的开始吗？

自去年以来，具有央企信用加持的房企，整体上走出了独立于房地产板块甚至于整个股市的趋势性上涨行情。保利地产、华润置地、中国海外发展等央企，股价全录得正收益。与绿城中国具有可比性的一些房地产企业，如滨江集团、华发股份等也表现不俗，即使是近期人民币出现较相当幅度贬值的背景下，这类房企的表现仍较为坚挺。然而，眼下绿城中国有别于同类企业的股价表现，确实值得关注。

在过往引发房企一连串连锁反应的债务危机事件中，最初的表现均来自于资本市场股票与债券价格暴跌下的的“股债双杀”。在资金密集、杠杆率本就高启的地产企业面前，资本市场的信心尤其关键，一旦股价杀跌引发恐慌蔓延，即使稳健型的房企，也可能大伤元气。

但绿城中国的相关债券，目前波动尚在合理范围内。这表明央企的超级信用，仍在发挥作用。不过，考虑到市场的整体环境，后续债券价格的波动，将成为观察绿城中国的重要信号。

无论如何，对习惯了短周期起落的房企而言，在当下萧条期不断延长的产业周期中，谨防倒在黎明前的黑暗，仍是大多数房企不得不面对的艰难现实。