强势地产股预示楼市复苏新周期

9月19日，在恒生指数跌至半年新低的氛围下，绿城中国（03900,HK）创下18.38港元的历史新高，当天收盘股票总市值达455亿港元。中国海外发展（00688,HK）、华润置地（01109,HK）同样表现抗跌，这类股票成为美元加息，全球股市重挫背景下权益类资产投资的避风港。

A股市场上，第一梯队的龙头房企中，保利发展（600048,SH）股价已逼近历史新高，股票市值超过2200亿元；第二梯队房企中，滨江集团（002244,SZ）在上周刷新了历史最高价，股票市值超350亿元。此外，万科A（000002,SZ）、华发集团（600325）同样逆流而上走出了上升趋势。

在美元大幅升值，新兴市场货币贬值，全球股市齐跌的背景下，投资者以真金白银投向优质房地产股，这些企业不断上行的股价表现，预示着房地产业复苏周期的到来，也见证着不同时期的行业新发展格局。

一方面，那些被资金挤兑，财务上陷入麻烦的企业，有的仍在停牌，复盘遥遥无期；一些在交易的房企，股价几乎较高位打到一折以下；这些公司的财务数据，无一例外亏损累累。另一方面，有信用尤其是超级信用加持的房企，获得了资本市场较高的估值。以央企为代表，同样的销售规模下，央企获得了200%至500%等不同程度的估值溢价。在一个风险偏好仍然偏低的市场，显著分化的资本市场待遇，或许是大多数房企逃不掉的周期宿命。

区域的分化是另一个重要看点。有意思的是，近期刷新历史新高的房企，港股市场的绿城中国，A股市场的滨江集团，二者均以杭州为大本营。境内外股票市场相似的价值选择表明，城市表现的分化，也将是未来行业的显性趋势之一。

另一个值得关注的看点是，一些财务中性的房企，尽管仍维持着相当的市场规模，但股价并未得到投资者认同。

这样的分化并不难理解。在上升周期中，资金风险偏好程度高，高杠杆、高周转的开发策略，被认为是能够快速做大做强的进取模式，资本蜂拥而至；但在下降周期中，高杠杆与高周转会被贴上“激进”与“问题”标签，资本避而远之。正所谓赢亏同源，没有企业可以同时做到周期上行时激进，周期下行时保守。以万科为例，在行业上行时，其财务稳健的经营策略，数度被贴上“保守”标签，但在行业下行时，这就成了稳健经营的标杆。

其实，投资者回避了那些上个周期中高速增长的房企，背后的逻辑其实也容易厘清：在房地产上升阶段，市场处于正反馈过程，销售额快速增长，规模化上一定台阶的公司，其获得的资源加持是非线性的，从而获得远超越行业水平的高增长；而在房地产衰退浪潮中，市场处于负反馈阶段，规模大成为劣势，其下滑速度也同样是非线性的。

复苏

楼市周期，股市先行。

虚拟资本市场作为实体经济的晴雨表，其对行业复苏的预示效应值得重视。过去多轮的地产周期经验表明，作为先行指标，地产股通常领先于楼市半年左右的时间。这也意味着，近期地产股股价上涨表明，明年一季度，应该可以看到房地产市场的显著复苏。

政策做多信号已经显而易见。 近期以来，全国多个地方城市陆续出台相应的房地产刺激政策。尽管一些城市因舆论压力出现了“限购取消一日游”行情，但整体上持续友好的产业政策，为房地产的复苏周期提供了坚实的政策基础。

另一方面，大量受到债务挤压的房企退出市场，也人为缩短了未来的库存去化周期，未来行业复苏之时，当下财务健的康房企，有望抢占更多的市场份额，这也是当下资本市场给予那些优质房企股价高估值的重要原因。

信贷数据表明，当下购房利率处于历史低位，储蓄利率也处历史低位，而储蓄率却处历史高位。这自然与全球经济不确定性增加、疫情反复、居民消费信心下降等相关。随着政策效应逐步显现，作为迄今依然相对硬核的资产保值手段，房地产市场回暖不仅可期，个别城市甚或蕴含新一轮的爆发力。

然而，产业史也总是押着相同的韵脚前进。经历本轮前所未有的的行业衰退周期后，那些幸存下来并深受洗礼企业，必将在下一个行业上升期中变得”保守“，而新进入者或没有切肤之痛的玩家，仍将继续重复昨天的进取（激进）故事。