靴子落地 新西兰外国人限购房产成为立法

东地产财经周刊奥克兰新闻中心  王舒

新西兰外贸部长 David Parker 再次强调：“新西兰人应该在由新西兰买家组成的市场上购买住房，这是新西兰人与生俱来的权力（birth right）”，政府需要减少来自外国买家的需求。Parker 否认政府正在走向封闭和排外，称工党政府致力于成为“外向型贸国家”。而另一大党派国家党住房事务发言人Judith Collins 称，该法案不解决任何问题，“把每一套住宅都认定为敏感资产是不合理的”。

谜之海外买家

海外买家究竟在新西兰的房地产交易中占比多少？

关于这个问题，从无定论——来自房地产拍卖现场的一线情报，似乎中国人在近些年来以压倒性气势担当了买家主流。然而现象与本质之间还是存有巨大差距。此前，贸易部长 David Parker 曾声称，奥克兰市中心每五套住房就有一套被出售给海外买家。而根据新西兰统计局公布的官方数字，今年第一季度，仅有 3.3% 的住房被非新西兰公民和居民买走。到第二季度，这一比例进一步下降到 2.8%。涉及外国人的房产转让基本集中在奥克兰中心城区和皇后镇南部的热门旅游景点。ASB 银行经济学家 Mark Smith 和Nick Tuffley 对统计局数据提出质疑。他们同样分析了新西兰住房交易的转手数据，认为非新西兰公民和居民参与房产交易的比例是在 11% 到 21% 之间。在皇后镇和奥克兰两地，外国人对房地产市场的影响尤其明显。在新西兰皇后镇风景区，有 5% 的房屋交易的买家是外国人；而在奥克兰中部，这个比例上升到 22%。

根据新西兰统计局的数据，大多数海外买家来自中国和澳大利亚。该季度中国人在新西兰一共买下了 552 处住宅，在所有外国买家中遥遥领先，超过三成。排名第二的是澳大利亚人，一共买下 240 处。中国海外购房网站居外网（Juwai.com）的全球公关和媒体总监Dave Platter则认为，应该将中国移民和中国买家做出区分，中国移民的买房活动比中国海外买家要活跃两到三倍。新西兰在中国投资者热门购房目的地榜单中排名第六，仅次于美国、澳洲、泰国、加拿大和英国。

禁令门槛内外

新西兰政府表示，新法律将住宅用地划为“敏感”性质，意味着非居民或非公民未经海外投资办公室同意不能购买二手（现有）住宅。

外国人若想买房，需要向政府展示，要么将土地更换成其它用途，要么承诺增加住宅数量，然后用于出售，比如将原有独立房屋拆除，新建一栋公寓楼。

不过，海外投资者仍然可以购买新住房，特别是公寓。外国人也可以购买先租后买或共享股权的房子。他们还可以投资退休村、学生宿舍和老年护理设施。大型公寓大楼的开发商将可以将超过 60% 的单位出售给海外买家，购买者无需获得批准。

此外，持居留签证的人如果每年在新西兰停留至少 183 天，可以在不经同意的情况下购买房产。

不过，并非所有外国人都受禁令限制。有新西兰居民身份的外国人仍可在新西兰购房。另外，得益于自由贸易协定，“外国人购房排名第二”的澳大利亚人和新加坡人同样免受禁令约束。按照最新法律，外国人如果想买房，需说服监管机构认定，其行为将给新西兰带来广泛利益。

政策后效观望

导致新西兰出现海外资本涌入热潮的真正原因是利率。新西兰的官方现金利率不断调低，已经到达史上最低水平。今年 6 月，汇丰银行（新西兰）甚至推出了限时的、超级优惠的 3.85% 低利率住房贷款，为新西兰近五十年最低的房贷利率。宽松的利率自然会让大量资金流入住房市场。新西兰房地产研究所 REINZ 对新法案表示遗憾，称禁止外国人在新西兰买房并不会对房价产生实质性影响。

分析师表示，目前尚不清楚新法律将产生多大影响。

新西兰银行集团西太平洋银行（Westpac）首席经济学家斯蒂芬斯（Dominick Stephens）日前在给客户的一份报告中表示，“我们根本不知道它将如何影响市场。”他预测，房价可能会在今年年底前停止上涨，甚至开始下跌。

新西兰房地产研究所（REINZ）首席执行官 Bindi Norwell 表示：“禁止外国人在新西兰购买房产，只会显著影响住房开发融资，进而影响住房供应，从而带动房价上涨更多。这恰恰违反了购房禁令的本意。”

经济学家 Shamubeel Eaqub 指出，当前立法很可能是在解决一个根本不存在的问题，即外国人通过从新西兰人手中购买住房抬高了新西兰的房价。他说决定新西兰房价的根本因素是住房供应。

新西兰现政府已经面临来自富有投资者的反对意见，这些投资者曾警告说，该禁令可能会抑制对经济的更广泛投资，并损害新西兰在离岸市场的声誉。

中国买家在新西兰购房主要受新西兰的宜居、环境健康、食品安全、风景优美等优势的驱动。其实钟情于新西兰物业的又何止中国人。在刚刚过去的一周，美国超级偶像水果姐 Katy Perry 巡演抵达奥克兰，同时即传出水果姐有意在新西兰置产的消息。就在去年，美国知名电视节目主持人马特·劳尔（Matt Lauer）购买了新西兰最大的湖滨地产，即位于南岛中部的猎人谷农场（Hunter Valley Station），估价达 1350 万纽币。

新西兰房地产对于全球钱袋子的吸引力，来自于得天独厚的自然条件。限购令之下，未来去从目前还不清晰。