房贷调控不应一刀切

2020年底，《房贷集中度管理制度》出台，银行开始管控涉房贷款占总贷款比例。客观来看，政策的出发点，原本是要求银行稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

然而，在实际执行过程中，各家银行根据各自情况，为保持或降低个人住房贷款余额占比，限制房地产相关贷款的投放，个别银行甚至直接暂停房贷。这对房地产行业造成急剧的冲击：一方面，是收缩了需求端住房贷款的投放；另一方面，银行在开发贷方面也出现了快速收缩。两端所形成的合力，对房地产开发企业的正常信贷造成突然冲击，以致一些债务过重的房企，受到沉重打击。

造成当前局面的根源是地产金融领域各种顽疾的催化。今年以来，各地监管部门同时排查违规进入房市的经营贷、消费贷。北京、上海、广东等地纷纷公布自查结果，其中最引人瞩目的莫过于“深房理”案件，深圳共发现至少21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。一系列案件引发的舆论压力，将涉事金融机构推向风口浪尖，并由此产生寒蝉效应。事实上，在历经十余年的楼市狂飙突进中，鲜有金融机构可以在房地产领域做到百分百规范。也正因此，当监管风暴来袭，金融机构对房地产的信贷收缩急剧而猛烈， 以致于一个本应是“治大国如烹小鲜”的文火慢炖策略，直接变成极限压力测试，相当数量的开发商陷入信贷危机。    

购房者同样受到打击。数据显示，新增居民中长期贷款的12月移动平均值在5月出现下行拐点，6月趋势延续，7月幅度加大。与此同时，个人住户贷款加权平均利率近期出现上行走势，其中6月较3月上行0.05个百分点。业内也预计，下半年个人住户贷款加权平均利率还有可能进一步上行。这其实加重了刚需购房群体的负担，也使得正常的住房需求受到抑制。这些现象均违背了政策初衷，使房贷的调控变得复杂化。

事实上，正如中央有关负责人指出，防范化解金融风险是“排雷”，不是“爆雷”，在打赢风险防范攻坚战过程中，要提高认识，统筹兼顾，协调各方面，做好预案，防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险。

现实难点在于，纯粹风险收益驱动下，金融机构从获利本性上而言，更倾向于锦上添花，而非雪中送炭。更进一步说，当前不少金融机构，已陷入对房企债务违约的广泛担忧，呆坏帐相关的连带责任，让一些从业者也难有客观判断，从而陷入“一管就死”的恶性循环。

但无论如何，房地产的信贷排雷需要的不是硬核爆，而是软着陆。