金九银十倒计时 地产股挣扎牛熊生死线

作为近期最受关注的房企，中国恒大近期股价也出现了好转迹象。在经历资金的非理性挤兑之后，恒大的一系列动作，出售股权、引入战投、大促回款，给投资者带来了信心。8月9日至8月11日，恒大系股票连续三天上涨。

这一反弹现象并非个例。同样作为龙头股的万科近日也开启了反弹行情，近半月上涨20%。另一只龙头股保利地产，其股价也一路上涨，最高达到8月11日的12.59元，近半个月反弹幅度超过20%。金地集团从最低8.17元开始强势反弹，相对低点反弹超过27%。碧桂园、绿地等知名地产股均出现不同程度反弹。新城、招商蛇口等股也同步跟涨。

回顾今年以来龙头房企股价走势，除碧桂园股价经历小幅度波动下降，其他龙头房企皆遭遇连月暴跌。中国恒大股价几近“腰斩”；万科的股价自3月份的峰值回落，股价跌幅已逾30%；保利地产股价自年初至今跌幅约30%……

正是在这样的背景之下，地产股近期的强势反弹，颇有些否极泰来的意味。

本轮地产股的反弹推力，被市场归结为两个主要因素。

一个是市场风格发生变化。相对于新能源等成长股，投资者更倾向于低估值的传统经济领域，比如地产，以这种办法寻求暂时的避险。对此次上涨的股票进行基本面的分析，大多数的房企都存在着现金流稳定，经营状况良好的特质。可见此类的房企股票，在投资者心目中依然存在着较高投资价值。

另一个方面，则是消息面的接连刺激。恒大于10日晚发布公告，称公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售公司旗下部分资产，包括但不限于出售上市附属公司恒大汽车及恒大物业的部分权益；8月5日，保利地产披露公司实控人及高管增持公司股份，这继续为市场注入信心；最后则是土拍规则调整，这无疑将给房企带来基本面上的改善。

但问题随之而来，在消息期之后，地产股的反弹行情能持续吗？此次地产股的回弹，会不会只是昙花一现？

对于地产股来说，影响其整体走势的最重要的因素，主要为政策导向。

从政策层面来看，行业政策基本稳定。无论是集中供地的改革、调控房价，还是限制拍地溢价率，皆围绕着“房住不炒”的主旋律。

政策因素之下，房企基本面也总体平稳。当下，各个房企积极进行规范整改，未来的房地产行业将回归稳定增长的态势。在大多数研究机构看来，由于房地产板块估值仍处于历史低位，因此从长期来看，具有更高反弹空间。

行业集中度提升与分化仍是重要看点。据各企业销售公告显示，2021年上半年龙头房企依然保持强劲增长势头，前十房企半年合约销售金额同比全部实现正增长。但房企表现分化较为严重，Wind数据统计，截至8月1日，沪深发布的52家2021年中期业绩预告显示，逾四成的房企净利润录得亏损，这其中主要群体是中小房企，不论在销售业绩方面还是净利润方面，滑坡都较为严重。

总体而言，影响地产股走向的多空因素仍不甚明朗，但变量在于时间窗口期临近。强劲反弹的地产股，正在为行业注入强心针。在7月全面降准之后，金融机构的流动性紧张趋势已大为缓解。随着金九银十时间窗口的开启，备受资金压力的地产业也有望来迎来短暂的喘息机会。行情反弹或反转的中局战况，将在接下来的传统销售旺季中逐一呈现。