强势美元搅乱不动产市场

近期以来，美联储的加息预期，让全球资本市场躁动不安。

在6月中旬的议息会议中，尽管美联储货币政策声明重申维持基准利率在0%到0.25%的目标区间不变，同时每月债券购买规模也保持在1200亿美元。但令市场意外的是，在一同公布的美联储经济预测中，美联储大幅上调了对2021年通胀的预期，由5月的2.4%上调至3.4%，远超市场预期。

美元随即走强，美元指数相继突破了91、92整数关口，仅用数个交易日就收复了过去1个月的跌幅。而美元的强势，正在成为资本市场大波动的源头。

众所周知，2020年新冠疫情后，为应对经济下行，以美联储为代表的欧美央行开启疯狂印钞，直升机撒钱模式也让不动产市场、大宗商品市场、股票市场均出现了大幅上涨。但这样的经济刺激必然有曲终人散之时，如今，通胀加速的背景下，美联储的加息预期，正在推倒全球资本市场大幅上涨的多米诺骨牌。

随着美元的走强，以美元计价的金、银贵金属急剧下挫，有色金属等大宗商品呈现倒V形反转态势；道琼斯工业指数近期阴跌超过10个交易日，指数跌破一些分析师眼中的重要支撑位；各种非美货币纷纷下调，其中一直强势的人民币也出现了一波贬值，离岸美元兑人民币已升至6.5元上方。至于不动产市场，由于流动性带来的迟滞效应，目前尚没有动静。但可以肯定，如果流动性收缩的预期继续强化，货币收缩传导至楼市只是时间问题。

但相较而言，国内不动产市场较少跨境资本流动，本土买家为主的市场很少会受到境外资本流出带来的冲击，因此国内楼市稳定基调不会改变。影响最大的，将主要出现在面向中国买家的海外不动产市场。东南亚一些国家、澳大利亚、新西兰等国内买家众多的市场，其影响将最为明显。

一方面，由于美元相对人民币升值，带来了海外置业成本的上升；更重要的是，由于疫情带来的心理冲击，国内外天壤之别的疫情防控结果，将强化国内买家的安全心理。这也意味着，在境外有项目的开发商，未来不容乐观。疫情同时叠加逆全球化思潮，国内买房出海购房的意愿显著下降，以往主要面向国内买家的境外项目，未来数年将困难重重。即便疫情结束，也不会回到从前。

此外，需要关注的还有开发商的外债风险。由于受此前美元低息因素刺激，国内开发商在近两年大举在香港为代表的境外市场发债，这些国内开发商持有的美元负债，未来将因美元升值而受到冲击。

一方面，汇率变动导致的财务成本上升值得关注；另一方面，一旦未来美元流动性收缩，借新钱还旧债的模式将难以为继。而一旦未来同时出现欧美金融市场的大幅波动，将进一步导致境外美元回流美国，以弥补美国本土的相关保证金等资金需求。届时，资金不充裕、准备不充分的开发商可能面临债务违约风险。

每隔数年，美元信用扩张后的收缩，总会造成全球资本市场的大幅波动，美元霸权也总能从中收割一波。对持有外债的国内开发商和面向国际的投资者而言，未雨绸缪、防患未然是当下最为重要的事。正如大投机家利弗莫尔莫尔所言：“当火车呼啸而来，不要和它作对，暂时离开充满危险的轨道，风平浪静之后，随时可以重回轨道。”